Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 Değişikliği: 7579 Sayılı Kanun Neler Getirdi?

22 Mayıs 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun üç maddesini değiştirdi ve aynı gün yürürlüğe girdi. Değişikliklerin ikisi her site ve apartmanı ilgilendiriyor: işletme projesi artık genel kurulda onaylanıyor ve onaylanana kadar aidat artışına bir üst sınır var. Üçüncüsü çok bloklu sitelerde yönetim planını değiştirmeyi kolaylaştırıyor. Aşağıda eski ve yeni kuralı yan yana anlatıyoruz.

Kısa cevap

• İşletme projesi genel kurulda onaylanır. Yöneticinin hazırladığı proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi için karar alınır. "Yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı kaldırıldı.
• Geçici projede artış sınırlı. Yürürlükte bir işletme projesi varsa yöneticinin hazırladığı geçici projedeki tutar, mevcut tutarın bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.
• Toplu yapıda yönetim planı değişikliği için üçte iki yeterli. Önceden beşte dört aranıyordu. Tek binalık apartmanlarda kural değişmedi; orada hâlâ beşte dört gerekir.

Ne değişti? Eski ve yeni kural

1. İşletme projesi artık genel kurulda onaylanıyor

Değişiklikten önce uygulama şöyleydi: yönetici projeyi hazırlıyor, kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildiriyordu. Yedi gün içinde kimse itiraz etmezse proje kesinleşiyordu. Bu kural, genel kurul hiç toplanmadan aidatın belirlenmesine imkân veriyordu.

7579 sayılı Kanunla 37. maddenin ilk fıkrası "İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır" diye başlıyor. Bildirim şekli aynı kaldı (imza karşılığı veya taahhütlü mektup), ama bildirimden sonra en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınması gerekiyor. Yedi günlük itiraz cümlesi maddeden çıkarıldı.

Yöneticiler için pratik sonucu şu: yeni bir işletme projesi hazırladığınızda bildirim tarihini not edin ve üç ay dolmadan genel kurul toplantısını planlayın. Toplantının nasıl çağrılacağını ve hangi çoğunlukla karar alınacağını kat malikleri kurulu nasıl toplanır yazımızda, çağrı mektubu ve tutanak örneklerini genel kurul evrakları sayfasında bulabilirsiniz.

Bildirim adımı kalktı sanılmasın: proje yine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildiriliyor. Değişen, kesinleşmenin yeri. Artık sessiz kalmak onay sayılmıyor, kararı genel kurul veriyor.

2. Geçici projede aidat artışına üst sınır

Genel kurulun onayladığı bir proje yoksa yönetici, onay alınana kadar geçici bir işletme projesi yapar. Yeni fıkra bu geçici projeye bir sınır koyuyor: yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici projedeki bedel, mevcut proje bedelinin, Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Bu artış takvim yılı başından geçerli olacak şekilde her yıl uygulanır ve geçici proje de aynı usulle kat malikleri kuruluna sunulur.

Bir örnekle: mevcut projede aylık aidat 2.000 ₺ olsun ve bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı varsayalım yüzde 25 olsun. Yöneticinin hazırlayacağı geçici projede aidat en fazla 2.500 ₺ olabilir. Giderler daha fazla arttıysa aradaki farkı kapatacak tutara genel kurul karar verir. Oran her yıl Gelir İdaresi tarafından ilan edilir; hesap yapmadan önce o yılın oranını kontrol edin.

Kanun bu sınırı yöneticinin hazırladığı geçici proje için koyuyor; genel kurulun onaylayacağı proje için böyle bir oran yazmıyor. Aidatın gider kalemlerine göre nasıl hesaplanacağını işletme projesi nasıl hazırlanır yazımızda, hazır tablo için işletme projesi şablonu sayfamızda anlattık.

3. Avans: proje onaylanana kadar

Yöneticinin görevlerini sayan 35. maddedeki avans hükmü de yeni düzene uyduruldu. Eski metin "münasip miktarda" avans toplanmasından ve avans bitince yeniden toplanmasından söz ediyordu; yeni metin avansın işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanacağını söylüyor. 37. maddedeki proje içeriğine göre de her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı projede gösterilir. Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payına göre bölüneceğini apartman gider paylaşımı yazımızda tablo hâlinde bulabilirsiniz.

4. Toplu yapılarda yönetim planı: beşte dörtten üçte ikiye

Birden çok bloktan oluşan sitelerde (toplu yapılarda) yönetim planını değiştirmek için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin beşte dördünün oyu aranıyordu. Büyük sitelerde bu çoğunluğu toplamak çoğu zaman mümkün olmuyordu. 7579 sayılı Kanun 70. maddedeki "beşte dördünün" ibarelerini "üçte ikisinin" olarak değiştirdi ve maddeye "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" cümlesini ekledi. Yani yönetim planınızda daha ağır bir çoğunluk yazıyorsa, o hüküm uygulanmaz.

Dikkat: bu değişiklik yalnızca toplu yapılar için. Tek bir apartman binasında yönetim planının değiştirilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine tabi ve orada hâlâ bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekiyor. Ayrıntılar için yönetim planı nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Yöneticiler için kontrol listesi

• Yürürlükte genel kurulca onaylanmış bir işletme projeniz var mı? Yoksa geçici projeyi hazırlayın ve bildirin.
• Bildirim tarihini kaydedin; üç ay dolmadan genel kurulu toplayıp proje için karar alın.
• Geçici projede aidatı artırıyorsanız artışın bir önceki yılın yeniden değerleme oranını geçmediğini kontrol edin.
• Bildirimleri imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapın ve kayıtlarını saklayın.
• Çok bloklu bir sitedeyseniz yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluğu üçte ikiye göre yeniden hesaplayın.

Aidat planını ve her daireye düşen tutarı hesaplamak, borçlandırmayı otomatik yapmak ve tahsilatı takip etmek için aidat takip programı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Kaynak

7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kabul tarihi 7 Mayıs 2026, Resmî Gazete 22 Mayıs 2026, sayı 33261. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki değişiklikler kanunun 3, 4 ve 5. maddelerindedir ve 31. madde gereği yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Kendi sitenizdeki uyuşmazlıklar için yönetim planınızı ve bir avukatın görüşünü esas alın.