Aidatı Kim Öder: Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Kiralık dairelerde en sık çıkan tartışma: aidatı kim öder? Cevap iki ayrı ilişkiye göre değişir. Yönetime karşı borçlu olan kat malikidir, ama kanun kiracıyı da sorumlu tutar. Ev sahibi ile kiracı arasında ise hangi giderin kime ait olduğunu Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi belirler. Aşağıda ikisini ayırarak, gider gider anlatıyoruz.

Kısa cevap

• Yönetime karşı: aidattan kat maliki (ev sahibi) sorumludur. Kiracı da ev sahibiyle birlikte müteselsilen sorumludur, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır.
• Ev sahibi ile kiracı arasında: sözleşmede aksi yazmıyorsa günlük kullanımdan doğan giderleri (ısınma, su, aydınlatma, olağan temizlik ve bakım) kiracı; binanın kendisine yapılan yatırım ve onarımları, zorunlu sigorta ve vergiyi ev sahibi öder.

Yönetim aidatı kimden ister?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderlere katılma borcu kat malikine aittir. Ancak 22. madde, dairede kira sözleşmesiyle ya da başka bir sebeple devamlı oturan kişiyi de gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Yani yönetim alacağını hem ev sahibinden hem de kiracıdan isteyebilir.

Kiracının bu sorumluluğunun bir sınırı vardır: ödemekle yükümlü olduğu kira miktarını aşamaz ve kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ev sahibi ile kiracı arasında "aidatı kiracı ödeyecek" diye bir anlaşma olması, kat malikini yönetime karşı sorumluluktan kurtarmaz; bu anlaşma yalnızca taraflar arasında geçerlidir.

Ev sahibi ile kiracı arasında: kanunun varsayılanı

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça giderleri şöyle dağıtır:

• Kullanma giderleri kiracıya aittir (m.341). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır.
• Olağan temizlik ve bakım kiracıya aittir (m.317). Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracı öder; bu konuda yerel âdete de bakılır.
• Kiralananı kullanılabilir tutmak ev sahibine aittir (m.301). Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür.
• Zorunlu sigorta ve vergiler ev sahibine aittir (m.302). Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerden kiraya veren sorumludur.

Gider gider: kim öder?

Sözleşmede özel bir hüküm yoksa uygulamada genel eğilim şöyledir:

"Demirbaş aidatı" diye toplanan paralar bu yüzden en çok tartışılan kalemdir: günlük işletmeye değil binanın değerine giden bir harcama ise, sözleşmede aksi yoksa ev sahibinin payına düşer. Ama bu, kiracının yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; kiracı ödediyse bunu ev sahibinden ya da kiradan mahsup yoluyla geri ister.

Kural kabaca şu: binayı yaşatan harcamayı oturan, binaya değer katan harcamayı sahibi öder. Ama asıl belirleyici olan kira sözleşmesinde yazandır.

Tartışmayı baştan önlemek için

Kira sözleşmesine yazın. Bu kuralların hiçbiri emredici değildir; taraflar farklısını kararlaştırabilir. "Aylık aidat kiracıya, demirbaş ve olağanüstü giderler ev sahibine aittir" gibi tek bir cümle, tartışmaların çoğunu baştan bitirir.

Yönetim kalemleri ayrı borçlandırsın. Aylık işletme aidatı ile demirbaş ya da büyük onarım için toplanan parayı aynı kalemde borçlandırmak, kiracı ile ev sahibinin kimin neyi ödeyeceğini ayırmasını imkânsız hale getirir. Ayrı kalemler, ayrı ödeyen demektir.

Yönetime kiracıyı bildirin. Yönetim kimin oturduğunu bilmezse hatırlatmayı da borç bildirimini de yanlış kişiye gönderir; ödenmeyen borcun gecikme tazminatı ise aylık yüzde beş hesabıyla işlemeye devam eder.

Ödenmeyen aidat ne olur?

Borç ödenmezse yönetim kat malikine ve dairede oturan kiracıya karşı dava açabilir veya icra takibi başlatabilir; geciken her gün için gecikme tazminatı işler. Sürecin adım adım işleyişi için aidat ödemeyen kat maliki rehberine, giderlerin daireler arasında nasıl bölündüğü için gider paylaşımı yazısına bakabilirsiniz.

SiteLifes'ta

SiteLifes'ta her daire borcunu ve ödemelerini uygulamadan anlık görür, kartıyla öder; hatırlatmalar otomatik gider, gecikme tazminatı gün üzerinden hesaplanır. Aidat ve demirbaş gibi kalemleri ayrı borçlandırdığınızda, kimin neyi ödediği dökümde açıkça görünür. Detaylar için aidat takip programı sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kira sözleşmenizdeki özel hükümler ve somut uyuşmazlıklar için bir hukukçuya danışmanızı öneririz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Kendi sitenizdeki uyuşmazlıklar için yönetim planınızı ve bir avukatın görüşünü esas alın.