Apartman Yöneticisi Ücreti Nasıl Belirlenir?

Apartman yöneticisi ücret alabilir mi, alırsa ne kadar ve bu parayı kim öder? Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye ücret isteme hakkı tanır, ama tutarı belirlemez: rakamı kat malikleri kararlaştırır. Aşağıda ücretin nasıl belirlendiğini, daireler arasında nasıl bölündüğünü, "aidattan muafiyet" uygulamasını ve ücretli bir yöneticiden neler beklenebileceğini anlatıyoruz.

Yönetici ücret alabilir mi?

Evet. Kanunun 40. maddesine göre yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Yani yöneticilik kanunen gönüllülük esasına dayanmaz; ücretsiz çalışmak yöneticinin tercihidir.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinin kendi aralarından seçilebileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da profesyonel bir yönetim firması da olabilir. Her iki durumda da ücret konusu aynı şekilde kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.

Ücreti kim belirler?

Ücret ya yönetim planında düzenlenir ya da kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Yönetim planı, kanun gereği yöneticinin ve denetçilerin alacağı ücreti de düzenleyebilen belgedir. Planda bir hüküm yoksa ücret, yöneticinin atandığı genel kurulda konuşulup karar defterine yazılmalıdır. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atandığı için ücretin de her yıl bu toplantıda gözden geçirilmesi pratik bir yöntemdir.

Ücreti kim öder, nasıl bölünür?

Yönetici ücreti ortak giderdir ve aksine bir anlaşma yoksa kat malikleri arasında arsa payı oranında bölünür. Kanunun 20. maddesi "yönetici aylığı"nı arsa payına göre paylaşılan giderler arasında açıkça sayar. Bu, kapıcı ücretinden farklıdır: kapıcı gideri daireler arasında eşit bölünür.

Örnek: Kurul, yöneticiye aylık 10.000 TL ücret ödenmesine karar verdiyse ve arsa payı toplamı 1000 ise, 95/1000 arsa paylı bir daire bu ücrete ayda 950 TL, 120/1000 arsa paylı bir daire 1.200 TL katılır. (Rakamlar yalnızca hesabın nasıl yapıldığını göstermek içindir.) Tüm giderlerin paylaşım kuralı için gider paylaşımı yazısına bakabilirsiniz.

Aidattan muafiyet: yaygın ama dikkat isteyen yöntem

Birçok binada kat maliki olan yöneticiye nakit ücret ödenmez; bunun yerine yönetici aidattan muaf tutulur. Ekonomik olarak bu da bir ücrettir: yöneticinin ödemediği pay, diğer dairelere dağılır. Bu yüzden muafiyetin de kurul kararına bağlanması ve işletme projesinde görünür olması gerekir.

Aidat muafiyeti karara bağlanmamışsa, yönetici değiştiğinde ya da hesaplar denetlendiğinde "bu daire neden ödemiyordu?" sorusu ilk sorulan soru olur.

Ücreti etkileyen etkenler

Yönetici ücreti için kanunda ya da resmî bir tarifede belirlenmiş bir rakam yoktur; her bina kendi koşullarına göre karar verir. Kararı verirken şu sorular yol gösterir:

• Büyüklük: Kaç bağımsız bölüm ve kaç blok var?
• Tesisler: Havuz, spor alanı, jeneratör, merkezi ısıtma gibi takip gerektiren tesisler var mı?
• Personel: Kapıcı, güvenlik, bahçıvan gibi çalışanların bordrosu ve takibi yöneticide mi?
• Tahsilat yükü: Borç takibi, hatırlatma ve icra süreçleri ne kadar zaman alıyor?
• Kapsam: Muhasebe ve hukuki takip ücretin içinde mi, ayrıca mı ödeniyor?

Profesyonel yönetim firmalarıyla çalışırken teklifleri karşılaştırmanın en sağlıklı yolu, hangi hizmetlerin fiyata dahil olduğunu kalem kalem yazılı istemektir. Aynı görünen iki teklif, muhasebe, personel takibi ve hukuki süreçler dahil edildiğinde çok farklı çıkabilir.

Vergi ve sigorta tarafı

Yöneticiye yapılan ödemenin vergi ve sosyal güvenlik açısından nasıl değerlendirileceği, yöneticinin kat maliki olup olmadığına, dışarıdan mı seçildiğine ve ödemenin nasıl yapıldığına göre değişir. Özellikle kat maliki olmayan, dışarıdan seçilmiş bir yöneticiye düzenli ödeme yapılıyorsa bu ödeme genellikle ücret olarak değerlendirilir ve vergi kesintisi ile sigortalılık yükümlülükleri gündeme gelir. Ödemeye başlamadan önce bir mali müşavire danışmak, yönetimi sonradan çıkabilecek ceza ve prim borçlarından korur.

Ücretli yöneticiden neler beklenir?

Ücret, yöneticinin kanuni yükümlülüklerini değiştirmez ama beklentiyi netleştirir. Kanuna göre yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur ve her yıl, yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse takvim yılının ilk ayı içinde, gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse hesap bu zamanlar dışında da istenebilir. Atanırken yöneticiden teminat göstermesi de şart koşulabilir.

Kısacası ücret kararı alınırken görev tanımı da yazılmalıdır: hangi raporlar hangi sıklıkla paylaşılacak, tahsilat nasıl takip edilecek, harcamalar hangi tutarın üzerinde kurula danışılacak? Yönetici seçimi ve görevden alınması için yönetici nasıl seçilir rehberine bakabilirsiniz.

Yöneticinin iş yükünü azaltmak

Ücret tartışmasının kaynağı çoğu zaman iş yüküdür: her ay borçlandırma, tahsilat takibi, dekont eşleştirme, hatırlatma telefonları ve yıl sonu hesap raporu. SiteLifes bu işlerin büyük kısmını otomatikleştirir: aidat borçlandırması ve gecikme tazminatı kendiliğinden işler, sakinler borçlarını uygulamadan görüp kartıyla öder, gelir-gider raporları genel kurula hazır olur. Birden fazla site yöneten firmalar için yönetim firmaları sayfasına göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi ve sigorta yükümlülükleri için bir mali müşavire, somut uyuşmazlıklar için bir hukukçuya danışmanızı öneririz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Kendi sitenizdeki uyuşmazlıklar için yönetim planınızı ve bir avukatın görüşünü esas alın.