- SiteLifes Akademi . 13 Eylül, 2026
Yönetici, bir sitenin günlük işleyişinden mali kayıtlarına kadar her şeyden sorumlu olan kişidir ve Kat Mülkiyeti Kanunu ona vekil gibi sorumluluk yükler. Buna rağmen çoğu sitede yönetici seçimi, toplantı sonunda "kim istiyorsa" diye sorulup geçiştirilen bir madde. Oysa kimin nasıl seçileceği, ne kadar görev yapacağı ve hangi durumda görevden alınacağı kanunda yazılı.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Sekizin altındaki yapılarda zorunluluk yoktur; kat malikleri işleri kendi aralarında yürütebilir. Ancak aidat toplanan, banka hesabı olan, personel çalıştıran bir yapıda yöneticisiz devam etmek pratikte mümkün değildir.
Yaygın bir yanlış bilgi var: yöneticinin kat maliki olması gerekmez. Kat malikleri dışarıdan bir kişiyi ya da profesyonel bir yönetim firmasını da yönetici olarak atayabilir. Büyüyen sitelerde bu tercih giderek yaygınlaşıyor, çünkü iş yükü gönüllü bir komşunun boş vaktini aşıyor.
Yönetim kurulu da atanabilir: kat malikleri kurulu, tek bir yönetici yerine üç kişilik bir kurul seçebilir. Bu durumda kararlar kurul içinde çoğunlukla alınır.
Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla atanır. Yani sadece kişi sayısı değil, arsa payı toplamı da çoğunluğu geçmelidir. İki ölçütten biri sağlanmıyorsa atama geçerli olmaz.
Görev süresi kural olarak bir yıldır. Her yıl olağan toplantıda yeniden atama yapılır; aynı kişi tekrar seçilebilir ve uygulamada çoğunlukla öyle olur. Süre dolduğunda yeni atama yapılmazsa eski yönetici fiilen görevde kalır, ancak bu durum yetkisinin tartışılmasına açık kapı bırakır.
Kat malikleri anlaşamaz ve bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yöneticinin kat malikleri kurulunca değiştirilebilmesi için kanunda belirli bir süre şartı öngörülmüştür; bu yola başvurmadan önce bir avukata danışın.
Kanun yöneticinin görevlerini tek tek sayar. Özetle:
Yönetici bu görevleri yerine getirirken vekil gibi sorumludur. Yani özensizlikten doğan zarardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. "Gönüllü yapıyorum" demek bu sorumluluğu kaldırmaz.
Yönetici, kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Yıl sonunda gelir gider dökümünü, hangi paranın nereye harcandığını ve dönem sonu bakiyesini kurula sunar. Ayrıca kat maliklerinden birinin talebi üzerine de hesap verilmesi gerekebilir.
Kanun bu konuda açık: kat malikleri kurulu yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Yani görev süresinin dolmasını beklemek gerekmez.
Uygulamada haklı sebep sayılan durumlar: hesap vermemekte direnmek, toplanan parayı amacı dışında kullanmak, kurul kararlarını uygulamamak, bakım ve onarımı ihmal etmek, defter ve belgeleri tutmamak.
Değiştirme kararı da atama gibi kat malikleri kurulunda alınır. Gündeme "yöneticinin görevden alınması ve yeni yönetici seçimi" maddesini yazın; çağrıda gündem bildirilmemişse karar tartışmaya açık hale gelir. Çağrı usulünü kat malikleri kurulu nasıl toplanır yazımızda anlattık.
Yönetici değişiminin en zayıf halkası devir teslimdir. Yeni yönetici göreve başladığında şunları eksiksiz devralmalı:
Bu listenin en sık eksik kalan maddesi borç dökümüdür. Kayıt bir defterde ya da kişisel bir Excel dosyasındaysa, önceki dönemin kimden ne alacağı olduğu çoğu zaman kaybolur ve yeni yönetim sıfırdan başlar.
SiteLifes'ta kayıtlar kişiye değil siteye bağlıdır. Yönetici değiştiğinde daire bazlı borç ve tahsilat geçmişi, gider kalemleri ve geçmiş dönem raporları yerinde kalır; yeni yönetici aynı düzenden devam eder. Hesap verme yükümlülüğü de kolaylaşır, çünkü dönem raporu her an hazırdır.
Detaylar için site yönetim programı sayfasına bakabilir, bu dönemin bütçesini kurmak için işletme projesi şablonunu indirebilirsiniz.
Aidat borçlandırma, gecikme tazminatı hesabı, tahsilat takibi ve genel kurula hazır raporlar SiteLifes'ta otomatik. Numaranızı bırakın, sitenize uygun kurulumu birlikte konuşalım.
Kurulum ve demo ücretsiz. Numaranız üçüncü kişilerle paylaşılmaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Kendi sitenizdeki uyuşmazlıklar için yönetim planınızı ve bir avukatın görüşünü esas alın.
