Apartman Giderleri Nasıl Paylaşılır: Eşit mi, Arsa Payına Göre mi?

Aynı apartmanda iki komşunun aidatı neden farklı çıkar? Cevap Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde: bazı giderler daireler arasında eşit, bazıları ise her dairenin arsa payı oranında bölünür. Hangi giderin hangi kurala girdiğini bilmek, hem doğru aidat hesaplamanın hem de genel kurulda çıkan tartışmaları kapatmanın ilk adımıdır.

Kanunun iki kuralı

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" giderlere iki farklı ölçüyle katılacağını söyler:

• Eşit paylaşılanlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans. Dairenin büyüklüğü fark etmez; her bağımsız bölüm aynı tutarı öder.
• Arsa payı oranında paylaşılanlar: binanın sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Kısacası kanun, "insan" için yapılan harcamaları eşit, "bina" için yapılan harcamaları mülkiyet payına göre böler. Arsa payınızı tapunuzda görebilirsiniz; genellikle 1000 veya 2400 gibi bir paydanın üzerinden yazılır.

Önce yönetim planına bakın

Maddenin başındaki "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesi önemlidir. Yönetim planı ya da kat malikleri arasındaki geçerli bir anlaşma farklı bir paylaşım öngörebilir; örneğin tüm giderlerin eşit bölünmesi kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir hüküm varsa kanundaki genel kural yerine o uygulanır. Bu yüzden aidat tartışmasında ilk bakılacak belge yönetim planıdır.

Hangi gider nasıl bölünür?

Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa sık karşılaşılan kalemler şöyle paylaşılır:

Merkezi ısıtmalı binalarda dairelere ısı pay ölçer takılmışsa yakıt gideri, ölçülen tüketimi esas alan ayrı bir yönetmeliğe göre paylaştırılır. Pay ölçer yoksa yakıt da ortak tesisin işletme gideri olarak arsa payına göre bölünür.

"Kullanmıyorum, ödemem" geçerli mi?

Hayır. Kanun bunu açıkça yasaklar: kat maliki ortak yer ve tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi dairesinin durumu nedeniyle onlara ihtiyacı olmadığını söyleyerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kattaki dairenin asansör gideri, bahçesi olmayan dairenin bahçıvan gideri bu kurala girer.

Gider payı kullanıma göre değil, mülkiyete göre doğar. Asansöre hiç binmeyen zemin kat da asansörün bakımına katılır.

Bunun tek istisnası kusurdur: bir gidere kat maliklerinden biri ya da onun dairesinden yararlanan biri kusurlu bir hareketiyle sebep olduysa, gideri ödeyen diğer maliklerin o kişiye rücu hakkı vardır. Örneğin kiracının verdiği zarar yüzünden yapılan bir onarımın bedeli önce ortak kasadan ödenir, sonra sorumlusundan geri istenir.

Örnek hesap

On daireli bir apartman düşünelim. Arsa payı toplamı 1000; sekiz dairenin payı 95, iki büyük dairenin payı 120. Aylık giderler:

• Eşit bölünecek: kapıcının maaş ve sigorta dahil toplam maliyeti 40.000 TL
• Arsa payına göre bölünecek: asansör bakımı, ortak alan elektriği ve yönetici ücreti, toplam 20.000 TL

Kontrol: sekiz daire × 5.900 TL + iki daire × 6.400 TL = 60.000 TL, yani toplam giderin tamamı. Aynı hesabı kendi gider kalemlerinizle yapmak için ücretsiz aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; araç eşit ve arsa payına göre dağılımı ayrı ayrı gösterir.

Paylaşım işletme projesinde yazılı olmalı

Kanun, işletme projesinde her kat malikine 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini tutarın gösterilmesini ister. Yani hangi giderin eşit, hangisinin arsa payına göre bölündüğü projede açıkça görünmelidir. Paylaşım esası belli, kurulda onaylanmış bir proje, ödemeyen bir kat maliki çıktığında icra takibinin de dayanağıdır. Projenin nasıl hazırlanacağı için işletme projesi rehberine bakabilirsiniz.

Hesabı her ay elle yapmamak

Eşit ve arsa payına göre bölünen kalemler karıştığında, her ay Excel'de yeniden hesap yapmak hata üretir. SiteLifes'ta aidat daireler arasında eşit ya da daire bazında farklı tutarlarla toplu olarak borçlandırılır, gecikme tazminatı otomatik işler ve her sakin kendi borcunu uygulamadan görüp kartıyla öder. Detaylar için aidat takip programı sayfasına göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planınızdaki özel hükümler ve somut uyuşmazlıklar için bir hukukçuya danışmanızı öneririz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Kendi sitenizdeki uyuşmazlıklar için yönetim planınızı ve bir avukatın görüşünü esas alın.