Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatını ödemeyen bir daire, sadece o dairenin sorunu değildir: kapıcının maaşı, asansör bakımı ve yakıt parası ödeyen komşuların üzerinde kalır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumu yöneticinin inisiyatifine bırakmaz, izlenecek yolu açıkça gösterir. Aşağıda gecikme tazminatından icra takibine kadar sürecin tamamı ve yönetimin yapması gereken hazırlık var.

Ödemeyen kat maliki ne ile karşılaşır?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Ayrıca ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Bu oran kanunda yazılıdır; yönetimin ayrıca karar almasına gerek yoktur. Ancak uygulanabilmesi için borcun hangi tarihte doğduğunun ve ne kadar geciktiğinin kayıt altında olması gerekir. Gecikme tazminatı bir ceza değil, geciken paranın karşılığıdır; bu yüzden borç doğduğu andan itibaren gün gün işler.

Kiracı oturuyorsa borç kimden istenir?

Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, kat maliki ile birlikte kiracı da ortak giderlerden müteselsilen sorumludur. Yani yönetim alacağını kiracıdan da isteyebilir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediği tutarı kira borcundan düşebilir.

Pratikte bu şu demek: kiracının oturduğu dairede borç biriktiğinde yönetim iki muhataba birden gidebilir. Malikle kiracı arasındaki sözleşme yönetimi bağlamaz; "aidatı kiracı ödeyecekti" savunması, kat malikini kanundan doğan sorumluluğundan kurtarmaz.

İcra takibinin dayanağı: kesinleşmiş belge

Sürecin en kritik noktası burası. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi anlamında belge sayılır. Böyle bir belgeniz varsa, borçlu itiraz ettiğinde takibi durdurmak için elinizde dayanak vardır.

Tahsilat davalarının çoğu hukuki bir tartışma yüzünden değil, borcun nasıl doğduğunun belgelenememesi yüzünden uzuyor.

Bu yüzden takip başlatmadan önce şu üçünün elinizde olması gerekir: kurul kararı veya usulüne uygun bildirilmiş işletme projesi, dairenin dönem dönem borç ve ödeme dökümü, ve borçluya yapılan bildirimlerin kaydı.

Yönetimin izleyeceği sıra

1. Borcu netleştirin. Hangi ay, ne tutar, hangi tarihte muaccel oldu? Kısmi ödemeler hangi aya mahsup edildi? Dökümde boşluk varsa borçlu itirazında ilk oraya tutunur.

2. Yazılı olarak hatırlatın. Çoğu borç, takip masrafına girmeden yazılı bir hatırlatmayla kapanır. Hatırlatmanın tarihini ve içeriğini kayıt altına alın.

3. İhtarname gönderin. Ödeme yapılmazsa noter aracılığıyla ihtar, hem süreci ciddileştirir hem de sonraki aşamada iyi niyetinizi gösterir.

4. İcra takibi başlatın. Yönetici, kurul kararına dayanarak takibi başlatabilir. Takip talebinde asıl alacak, gecikme tazminatı ve masraflar ayrı ayrı gösterilir.

5. İtiraz gelirse. Borçlunun itirazı takibi durdurur. Bu noktada elinizdeki belgenin niteliği belirleyici olur; süreç itirazın iptali veya kaldırılması yoluyla devam eder. Bu aşamada bir avukatla çalışmak, tek başına ilerlemekten hem hızlı hem ucuzdur.

Ödemede bulunan kat maliklerinin, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı gibi ek imkânları da vardır. Bu yollar somut duruma göre değerlendirilmelidir.

Borcu büyümeden durduran üç alışkanlık

• Borcu görünür kılın. Sakin kendi borcunu istediği an göremiyorsa, borç birikir. Uygulamadan anlık borç görüntüsü, hatırlatmanın en yumuşak hâlidir.
• Hatırlatmayı otomatikleştirin. Yöneticinin komşusunu arayıp para istemesi ilişkiyi yıpratır; sistemin gönderdiği bildirim kişisel algılanmaz.
• Ödemeyi kolaylaştırın. Elden ya da havale yerine karttan ödeme, özellikle küçük tutarlarda tahsilat oranını gözle görülür yükseltir.

Takibi yönetimden çıkarmak

SiteLifes'ta her daire için borçlandırma otomatik işler, gecikme tazminatı gün üzerinden hesaplanır, hatırlatmalar kendiliğinden gider. Sakin borcunu telefonundan görür ve kartıyla öder; havale ile gelen ödemeler banka entegrasyonu üzerinden doğru daireyle eşleştirilir. İcra ya da dava gerektiğinde ise dönem dönem borç ve ödeme dökümü rapor olarak hazırdır.

Detaylar için aidat takip programı sayfasına bakabilir, borcun kaynağındaki bütçeyi doğru kurmak için işletme projesi rehberini inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Kendi sitenizdeki uyuşmazlıklar için yönetim planınızı ve bir avukatın görüşünü esas alın.