Kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak kullanım alanları ile ilişkili özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, teknik ve komplike(karmaşık) bir durum olduğundan 634 sayılı Kat Mülküyeti Kanununca düzenlenmiş ve bu konuya ilişkin davaların görevi Sulh Hukuk Mahkemelerine bırakılmıştır. 634 sayılı Kat Mülküyeti Kanunu bina ve site yönetiminin nasıl organize edileceğini, hak ve sorumlulukların kurallarını hükme bağlayan kanundur. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bina ve sitelere yönelik son düzenlemeler, esas olarak yönetim süreçlerinin daha şeffaf, kat malikleri arasındaki karar alma mekanizmalarının daha demokratik hale getirilmesi ve ortak giderlerin yönetiminin netleştirilmesi amacıyla yapılmıştır. Ana başlıklar halinde özetlemek gerekirse:
1. Genel Kurul ve Oylama Süreçlerinin Dijitalleşmesi:
Artık kat malikleri toplantılarında elektronik oylama ve dijital toplantı yöntemlerinin kullanılması teşvik edilmekte. Bu sayede toplantıların verimliliği artarken, katılım oranı yükseltilmesi hedefleniyor.
2. Yönetim Kurulu ve Site İdaresi Düzenlemeleri:
Yönetim kurulunun yetki, sorumluluk ve görev süreleri daha net belirlenmiş; üye seçimleri ve görevden alma usulleri ayrıntılandırılmıştır. Böylece, yönetimde şeffaflık ve hesap verebilirlik artırılmıştır.3. Ortak Giderlerin ve Bakım İşlerinin Düzenlenmesi:
Ortak alanların bakım, onarım ve yenileme süreçlerinde sorumluluklar, giderlerin paylaştırılması, raporlama ve denetim mekanizmaları yenilenmiştir. Bu düzenlemeler, site içindeki mali şeffaflığı ve adil paylaşımı sağlamayı amaçlar.
4. İtiraz ve Çözüm Mekanizmaları:
Kat malikleri arasında çıkabilecek anlaşmazlıklara ilişkin itiraz yolları, çözüm prosedürleri ve gerekirse bağımsız denetim mekanizmaları belirginleştirilmiştir. Bu düzenlemelerle hedeflenen, bina ve sitelerde yönetim işlerinin daha profesyonel, hızlı ve kat malikleri lehine yürütülmesi; böylece ortak yaşam alanlarının daha verimli ve huzurlu bir ortam haline getirilmesidir.
Yönetim şirketlerine düşen sorumluluklar, bina ve site yönetiminin sağlıklı, şeffaf ve düzenli bir şekilde yürütülmesi için önemli rol oynar. Özetle, yönetim şirketlerinin başlıca görevleri şu şekildedir:
Ortak alanların bakımı, temizlik, güvenlik, peyzaj ve atık yönetimi gibi günlük işlerin planlanması ve yürütülmesinin sağlanması.
Ortak giderlerin doğru hesaplanması, toplanması, harcamaların denetlenmesi ve düzenli mali raporların hazırlanması.
Kat malikleri arasında bilgilendirme, toplantıların düzenlenmesi ve oylama işlemlerinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili uygulama tüzüğünde belirtilen usullere uygun hareket edilmesi, yasal zorunlulukların yerine getirilmesi.
Kat malikleri ile sürekli iletişim kurarak, sorunların hızlı çözülmesi ve bilgi akışının sağlanması, ayrıca gerekli denetim mekanizmalarını uygulamak. Bu sorumluluklar, bina ve sitelerin verimli bir şekilde yönetilmesi, kat malikleri arasında adalet ve şeffaflık sağlanması amacıyla, yönetim şirketlerinin temel görev alanlarını oluşturur.
